LO.T. : Quelles sont aujourdhui les grandes
tendances du marché des transactions de campings ?
S.C.
: Le marché est très porteur, avec plus dacheteurs que de
vendeurs. Ceci est particulièrement vrai dans le quart Sud-Est de
la France. Le phénomène est renforcé car les deux dernières saisons
1999 et 2000 ont été très bonnes. Nous recevons plus de 1.000 demandes
par an dacheteurs potentiels de campings et une dizaine de-mails
par jour, mais le nombre de transactions effectives est bien plus
faible. Il faut compter quatre mois pour une transaction " normale
" et parfois plus dun an pour une transaction délicate.
LO.T. : Où se situe la demande ?
S.C. :
Le bord de mer et les départements limitrophes concentrent 80 %
des demandes. Certains départements intérieurs sont très prisés,
par exemple dans le sud de la France, lArdèche, le Lot, et la Dordogne.
LO.T. : Comment évaluer la vraie valeur
dune affaire ?
S.C.
: Beaucoup de facteurs influent directement sur la valeur
dun établissement (la localisation, la proximité de la mer, le
nombre demplacements, le type de commercialisation, la constance
du chiffre daffaires, la ventilation du chiffre entre le revenu
tiré des emplacements et celui tiré des commerces annexes, tels
que le restaurant et le bar, etc.).
En outre, le fossé grandit entre les beaux
établissements qui tirent le marché vers le haut, avec de nombreux
locatifs, des services, des équipements de loisirs aquatiques, et
lhôtel de plein air plus traditionnel
Mais la qualité de la situation
du camping reste malgré tout le premier critère. Le prix des affaires
évolue nettement en ce qui concerne les beaux établissements, au
chiffre daffaires constant, avec une bonne situation. Un camping
estimé à 7,5 millions de francs en 1997 est aujourdhui affiché
et effectivement vendu à 8,5 millions. Cependant, les prix affichés
dans les petites annonces ne sont quune apparence du marché, le
vrai marché cest le prix auquel les transactions sont réalisées.
LO.T. : Le marché reste disparate. Quels
conseils donneriez-vous à un acheteur potentiel ?
S.C.
: Il faut 1,5 millions de francs au minimum pour acheter
raisonnablement un camping. Bien sûr on peut trouver à moins dun
million de francs, mais cest devenu rare
Le locatif a de belles années devant lui,
mais il ne faut pas acheter un camping équipé à 100 % demplacements
locatifs. Il faut des emplacements nus, pour laisser aux repreneurs
une marge de progression en C.A. et loccasion de valoriser leur
patrimoine. Toutefois, il faut bien évaluer également limpact fiscal
des plus-values, les droits étant payés sur la différence entre
le prix dachat et le prix de revente du bien, et ne prennent pas
en compte (si peu) les nécessaires investissements pour équiper
et valoriser létablissement.
Bien acheter, cest penser aussi à bien revendre, même si cest
dix ans plus tard.
Lidéal étant en fait un camping qui dispose de plusieurs sources
de revenus équilibrées :
- 1/3 demplacements en forfaits annuels
pour sécuriser le chiffre daffaires, ce qui va contribuer à rééquilibrer
les résultats en cas de variation de la fréquentation.
- 1/3 demplacements locatifs loués au coup
par coup à 30.000 F le rapport annuel par emplacement (en bord
de mer).
- 1/3 demplacements nus.
LO.T. : En conclusion, peut-on être optimiste
?
S.C. :
Oui, car la valeur des affaires augmente régulièrement en même temps
que la qualité moyenne des campings. La demande est là, et le marché
est plutôt sain. Dans cette profession, les redressements sont très
rares, cest un indicateur.
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