10 conseils pour préparer son gîte à la vente

PREVOIR

Cela tombe sous le sens, pour vendre correctement son affaire, mieux vaut s'y prévoir à l'avance. Abordons ce sujet sous 4 angles :


Conseil N° 1 = Anticiper

Autrement dit :

· Prenez de l'avance :

Il faut parfois 2 à 3 ans pour vendre une affaire de gîte. Les raisons peuvent être
multiples :

- L'affaire est importante, c'est à dire d'une valeur supérieure à 500.000 € (3,2 M.F.) pour des gîtes dits d'intérieur des terres, ou d'une valeur supérieure à 1.000.000 € (6,5 M.F.) pour les gîtes du bord de mer (plus forte demande). C'est parce que les vrais acquéreurs potentiels ne sont en effet pas si nombreux qu'il n'y paraît chaque année pour ces catégories de biens qu'il convient d'être patient. Et c'est parce qu'ils sont argentés, ils sont exigeants.

- L'affaire est particulière : il ne s'agit que d'une vente de fonds de commerce et, qui plus est, de taille importante. Il en est de même des gîtes classés à risque (zone de souffle, incendie) avec une restriction préfectorale sérieuse. Dans tous ces cas, et dans bien d'autres encore, la cession peut s'avérer plus tardive qu'initialement prévue, d'autant plus que nous le verrons, au regard des spécificités de l'activité gîte (C.A. réalisés sur une durée plus courte), la période idéale pour faire la passation est loin d'être des plus grandes.


· Profitez de la santé du marché :

Pour que le marché soit fort et vous être profitable, il faut que la Demande (vos acquéreurs) soit bien plus importante que l'Offre (les gîtes à vendre). Plus le nombre d'acheteurs potentiels faiblit ou se restreint à un petit nombre, plus il sera nécessaire de revoir votre prix à la baisse… ou d'attendre de meilleurs jours.

- Le marché de l'immobilier en général : ce marché est actuellement porteur ? Vous envisagez de vendre ou de prendre votre retraite d'ici 2 ou 3 ans ? Encore une fois, pensez-y dès maintenant et n'attendez pas que le marché fléchisse. Vous le savez, les conjonctures nationales et internationales peuvent avoir des répercutions rapides et importantes, alors qu'il faut attendre bien plus longtemps pour voir leurs effets s'estomper. Avec les évènements de septembre 2001, notre clientèle d'acheteurs étrangers, a été divisée par 10 pendant quelques mois, et ceci avant que le " niveau normal " ne soit rattrapé en mars 2003. Or, ne plus avoir d'acquéreurs étrangers, c'est perdre un gros potentiel de transactions, lesquelles sont nécessairement reportées pour l'année suivante, quand bien même nos vendeurs n'espéraient pas devoir patienter si longtemps.

- Le marché de la vente de gîtes en particulier : ces dernières années, la France a souvent été annoncée 1ère destination touristique au plan mondial, devant même les Etats-Unis d'Amérique. Les 55.000 gîtes bénéficient largement de ses retombées. Les médias le savent et par eux les personnes en phase de reconversion professionnelle. Lorsqu'une saison n'a pas été bonne, principalement faute d'afflux de touristes étrangers (ex. : la saison 2002), les chiffres d'affaires baissent. Les médias en parlent et vous comprendrez que nos acquéreurs tendent tout naturellement à s'orienter vers d'autres secteurs d'activité, à priori pensent-ils alors, plus stables et prometteurs.
Il est capital de comprendre que même si votre affaire n'a personnellement et directement pas souffert d'une mauvaise saison, il suffit qu'il en soit autrement pour une majorité de gîtes en France pour que cela affecte la valeur marchande de votre bien… du moins pour un moment. C'est d'autant plus vrai, qu'il y aura nécessairement alors sur le marché des propriétaires pressés de passer le flambeau et qui proposeront des conditions moins onéreuses aux acheteurs restant. Ces derniers ne manqueront pas de nous faire des comparatifs sans appel.

- Le " vrai " marché : précisons à nouveau que le nombre de " vrais " acheteurs, ceux qui ont compris " l'entreprise gîte ", maîtrisent les réalités de cette activité gîte, le réel travail que cela nécessite, ceux-là qui ont un apport personnel suffisant disponible et qui ont pareillement compris que la banque n'allait pas leur prêter 90 %, ceux-là, je vous prie de me croire, sont bien moins nombreux qu'on ne le pense.


· Profiter de sa santé : quand la santé va tout va !

La saison nouvelle approche, la lassitude vous gagne ? Des problèmes de santé que la saison prochaine n'améliorera vraisemblablement pas et personne pour reprendre votre affaire ? Si ces difficultés vous paraissent passagères, vous pouvez envisager de mettre en gérance votre gîte. Si ce n'est à priori pas le cas, il reste préférable de vendre.
Je connais trop d'affaires qui se sont vendues dans des conditions qui auraient été bien meilleures pour le propriétaire si celui-ci n'avait pas laissé aller une entreprise qui auparavant était reconnue pour sa qualité et son accueil. Bref, si le vendeur n'avait pas été pris par l'urgence. Croyez bien qu'on ne vende bien que lorsqu'on n'est pas contraint de vendre.


· Profiter de la santé de son entreprise :

Par ce que vous êtes en pleine forme et que vous avez conservé motivation, dynamisme, vitalité et passion, votre gîte est bien tenu. Il fait un chiffre d'affaires confortable, en constante progression, il dégage une rentabilité appréciable. Si en plus vos objectifs sont d'acheter plus gros, plus petit ou tout simplement d'arrêter, n'attendez plus pour vendre alors que votre entreprise est on ne peut plus présentable et, sait-on jamais, avant même que des évènements quelconques ne viennent perturber vos projets.
Les banquiers, pour qui " activité saisonnière " est synonyme de " risque ", sont très suspicieux face à un bilan en régression. De surcroît, qui dit baisse du C.A. dit très souvent capacité moindre pour rembourser un emprunt. D'où la nécessité pour votre repreneur d'avoir un apport plus conséquent, ce qui restreint le marché, donc vos perspectives de vendre dans les meilleures conditions. Cela paraît simpliste, mais il s'agit pourtant d'une réalité que nous constatons chaque jour.

· Laissez toujours du potentiel à votre affaire

Tout acheteur de gîte souhaite acquérir une affaire qui lui laissera la liberté de mieux faire, de la développer et ainsi d'en tirer une plus-value confortable lors de la revente, même s'il est vrai que leur principal souci est de vivre correctement de leur activité. C'est pourquoi, aussi étrange que cela paraisse, il nous est plus facile de vendre un gîte de 10 chambres avec 10 à créer que le même gîte avec 20 chambres déjà réalisées sans possibilité d'extension. Bon nombre de clients nous le disent " Quel est l'intérêt d'acquérir une affaire arrivée au Top ! ".
Conseil N° 2 = S'informer
De nos jours, il est devenu facile de s'informer. Cependant, il convient de le faire de manière large et précise, en évitant de rentrer dans les nombreux pièges de la désinformation:


· Eviter la désinformation

Les " on-dit " sont très souvent faux. Combien de propriétaires sont persuadés qu'ils connaissent le prix auquel le gîte voisin s'est vendu ! Certes, ils ont bien entendu un jour que le voisin en voulant 1 M.€. de son gîte ! Mais c'était il y a deux ans (et oui le temps passe vite !) et au final le prix s'est négocié 30 % à la baisse, ce qui change tout. Même si les cessions d'entreprises font l'objet de publicités légales, il est de coutume que les supports soient tout particulièrement choisis pour leur faible audience. Quant au bulletin national d'annonces officielles, le B.O.D.A.C.C., ce sont surtout les insomniaques qui le lisent !
Vous me direz alors qu'il reste bien les parutions de petites annonces. Je vous répondrais qu'il faut bien comprendre qu'à partir du moment où chacun peut s'offrir une petite annonce, il est libre de faire paraître ce qu'il souhaite, au prix qu'il entend. Ainsi, dans une petite annonce, beaucoup se font plaisir et se mettent à rêver. Pour notre part, il n'est pas rare que nous rencontrions des acheteurs, certes très motivés, mais complément désorientés. Ils ont visité quelques affaires de gîte, certaines ont pu d'ailleurs leur plaire, mais, au regard des prix annoncés, ils n'avaient pas osé faire une proposition, tant l'écart entre ces prix et leur estimation était énorme. En fait, les prix exagérés de gîtes à vendre sont surtout le fait d'une méconnaissance du marché, elle-même influencée par la lecture des autres petites annonces ( !). Or, les petites annonces de vente de gîtes ne sont que l'apparence du marché, et non le marché réel des ventes de gîtes. Quant aux professionnels de la publicité qui vous proposent de passer sur des supports nationaux de superbes pubs de votre gîte à vendre avec photos couleurs, texte élogieux et descriptif à n'en plus finir, force est de constater qu'ils vous ont fait une évaluation très valorisante de votre affaire, et c'est bien normal, car cela permet de réduire comparativement le coût de la publicité qu'ils vous demandent de régler. Cela, aussi, fait partie de la désinformation. Cependant, on ne peut absolument rien leur reprocher, ces commerciaux font bien leur travail puisqu'ils ne sont là que pour vous vendre un espace publicitaire… et rien d'autre.

Pour bien s'informer, il convient de se renseigner auprès de personnes compétentes.

Conseil N° 2= S'informer

· S'informer auprès de personnes notoirement compétentes

- Votre comptable :

Il est là pour votre donner des conseils préalables qui vous seront d'une grande utilité pour vendre votre gîte, notamment pour présenter convenablement votre affaire à la vente.
Ainsi, la principale de vos préoccupations doit être absolument le calcul de vos éventuelles plus-values. Il s'agit réellement d'un point capital qui, s'il n'est pas étudié préalablement fait capoter grand nombre de transactions.

De ce calcul, vous pourrez, le cas échéant, définir l'objet de la vente, à savoir qui, de la vente de vos parts sociales (S.A.R.L. et/ou S.C.I.), ou de la vente de votre fonds de commerce (appartenant à votre S.A.R.L) et de votre foncier (appartenant à votre S.C.I.), vous est le plus profitable. Là aussi, il s'agit d'un point crucial. Ne remettez jamais ce calcul à deux jours avant la signature du compromis de vente du gîte. De mauvaises surprises vous obligeraient certainement à changer radicalement de point de vue. Ceci sera mal interprété par vos acquéreurs, quand bien même que vos préoccupations seraient fort compréhensibles… mais on aurait aimé le savoir avant !

Voici quelques petits conseils qui vous mettront sur la voie :
Sachez qu'il n'est préférable de vendre sa S.C.I. que si elle a au moins cinq années d'existence. Qu'il est parfois préférable de garder sa S.A.R.L. notamment si vous devez réinvestir dans une autre activité même s'il de s'agit pas d'un gîte. Que si vous souhaitez vendre votre S.A.R.L. les plus-values sont très souvent moindres, bien que la transaction soit bien plus complexe, mais aussi plus rapide. Que dans ce dernier cas vous devrez garantir le passif à votre repreneur et que celui-ci aura plus de difficulté à se faire financer.

Expliquez à votre comptable que vous " auriez " (les comptables apprécient bien sûr peu l'optique de perdre un client) le projet de vendre votre gîte, même si ce n'est pas pour demain. Il sera apte à vous aider dans vos choix et à vous conseiller quant à l'orientation souhaitable que devra prendre votre prochain bilan pour que celui-ci soit le plus "attractif" possible.

- Votre notaire :

Partenaire incontournable en cas de vente immobilière, il vous renseignera judicieusement en matière de droit des successions. Il est parfois fiscalement judicieux de faire une donation avant de vendre son gîte !
Il vous renseignera également sur les droits de vos proches : vos enfants peuvent parfois avoir un droit de regard sur la vente du gîte, vos associés aussi, c'est bien naturel !
Il pourra vous renseigner sur les droits des tiers, notamment les différents droits de préemption offerts à la commune, au département, à la S.A.F.E.R., à la conservation du littoral, etc… lesquels peuvent allonger la durée des transactions notamment pour la conservation du littoral qui a un délai de " réflexion " plus long.

Par contre, si les notaires ont le monopole des ventes de biens immobiliers, ce n'est pas le cas pour les cessions d'actions de S.A. ou les cessions de parts sociales de S.A.R.L. et de S.C.I., alors même que les S.C.I. concernent des biens immobiliers. Dans ce cas, nous vous conseillons vivement de préférer recourir aux services d'un conseil juridique spécialisé (avocat). C'est son métier, il ne fait que cela.


- Votre agent immobilier :

S'il est spécialisé dans la vente de gîte, il est réellement la seule personne qui pourra vous évaluer correctement votre affaire. Il connaît exactement l'état du marché actuel notamment puisqu'il peut jauger l'importance de la Demande. Il saura vous donner une fourchette de valeur précise en comparant avec des biens similaires et vendus récemment.
Enfin, il saura surtout vous mettre l'accent sur tous ces petits " détails " oubliés qui pourraient être lourds de conséquence et que ces quelques pages ne pourront expliquer.

N'oubliez pas que, contrairement aux publicitaires, il ne gagne sa vie que si la vente a réellement lieu et avec un de ses clients. Comme vous, il a donc tout intérêt à ce que tout soit clarifier au mieux, dès que possible, afin de réaliser une transaction réussie. Ces dernières années le marché étant bon (car les saisons le sont), il n'a aucun intérêt à sous-estimer votre affaire de gîte, faute d'être crédible et de n'avoir rien à vendre.

Conseil N° 3 = Etre réaliste

Dans tous les cas, montrez-vous réaliste. Nous l'avons vu, le temps ne joue pas forcément pour vous. Présentez votre affaire à la vente au bon prix. Bien sûr, vous pouvez vous laisser la possibilité de la vendre " un peu plus ", c'est normal et je suis le premier à la demander. Mais un prix vraiment surélevé, en dehors du marché, vous fera perdre beaucoup de temps. Il discréditera votre affaire auprès des clients qui finiront toujours par savoir que le gîte est ainsi à la vente depuis longtemps. Ces clients se poseront d'incontournables questions à ce sujet, car dans leur esprit, et c'est bien humain, une affaire à vendre depuis si longtemps ne doit pas être une si bonne affaire que cela !


Conseil N° 4 = Se préparer avant d'agir

Avant de présenter votre gîte à la vente, il convient de clarifier la situation.

Vous mettez le bar-restaurant en gérance chaque année ? La prochaine saison, reprenez-le. Vous ne pouvez pas vendre le chiffre d'affaires que vous ne faites pas. Or, la présentation d'un C.A. pour cette partie d'activité est là pour accroître la valeur de votre fonds de commerce. Qui plus est, mieux vaut prendre les devants et s'organiser avant de se retrouver devant le choix : " dois-je renouveler la gérance ou attendre qu'un des clients intéressés se décident ? ".

Votre bilan comptable est clos chaque année au 31 décembre ? Très bien, mais il vous faudra établir une balance comptable avec des chiffres arrêtés au 30 septembre ou au 30 octobre. C'est indispensable. Ne pensez pas qu'il soit possible de vendre votre gîte fin 2004 uniquement avec le bilan 2003. Aucune banque ne prêtera à votre repreneur sans avoir vu les chiffres de la dernière saison. Attendre patiemment son bilan courant février ou mars 2004 vous mettra dans une impasse, celle de devoir accepter de vendre " juste avant " la saison, car la vente ne se fera pas en 48 H.

Si vous êtes réellement décidés à vendre maintenant, continuez d'entretenir correctement votre bien, en " bon père de famille ", mais n'engagez plus de grosses dépenses ou de gros investissements. Vous n'aurez sans doute pas le temps de les rentabiliser pour valoriser votre entreprise. De plus, ce que vous pouvez vous permettre d'investir, vos nouveaux repreneurs ne pourraient peut-être pas se le permettre. Exemple : vous voulez 1.000.000 €, de la vente du gîte. Vous venez cependant de réinvestir 200.000 € en travaux. C'est par ce que vous avez (presque) fini de payer votre gîte que vous pouvez vous permettre un tel investissement (fiscalement judicieux). Mais, parce que vous voulez justement que la vente vous laisse 1.000.000 € net pour vous, votre acquéreur, qui devra déjà s'endetter pour acheter, ne pourra pas supporter ce crédit supplémentaire. Il vous faudra donc attendre que les investissements réalisés génèrent le chiffre et la rentabilité escomptés avant de pouvoir raisonnablement vendre. Voilà pourquoi, certains propriétaires, leur gîte payé, sur les conseils de leur comptable, nous proposent leur affaire à la vente pour une durée déterminée : soit, ils vendent dans les prochains moins, soit, ils réinvestissent. C'est judicieux.

Ne changez pas de structure(s) juridique(s). Ce qui vous convient ne conviendra peut-être pas à votre repreneur. N'essayez donc pas de tout changer en croyant bien faire, cela peut avoir de lourdes conséquences imprévues, notamment, par exemple, en matière de fiscalité dite " à court terme ". Dans certains cas, avec l'acquéreur, vous aurez assez de temps pour décider ensemble de ces modifications. Quoi qu'il en soit, si vous deviez tout de même faire de pareilles modifications, il est important de demander à votre conseil quels pourraient être les éventuels changements, principalement en matière de fiscalité, si vous décidiez de vendre dans les cinq ans à venir.

AGIR

Vous possédez maintenant les renseignements utiles et êtes toujours désireux de vendre votre gîte ? Reste à savoir quand et comment ?


Conseil N° 5 = Se décider au bon moment

Il n'y a pas de mauvais moments dans l'année pour vendre son gîte, mais naturellement, au regard de votre activité saisonnière, il existe de meilleurs moments que d'autres.

Il est généralement préférable de mettre son affaire à la vente au printemps de l'année qui précèdent celle de la vente. Par conséquent, si vous ne souhaitez pas faire la saison 2004, il préférable de pouvoir présenter votre gîte dès les mois de mai et juin 2004. De plus, c'est au printemps que votre affaire est la mieux mise en valeur. Même si les chiffres d'affaires restent l'élément déterminant dans toute transaction, le côté coup de cœur garde une place importante auprès des acquéreurs qui, en plus d'une activité différente, cherchent également un lieu agréable à habiter, une qualité de vie.

Des discussions peuvent ainsi s'engager avant saison avec une vente à la clef après saison, ce qui vous laissera serein pendant. Dans ce cas, si votre acheteur n'obtenait pas son crédit, il vous serait encore possible de trouver durant l'hiver un repreneur pour la prochaine saison, ce qui reste très hasardeux si le premier compromis a été signé en novembre.


Conseil N° 6 = Déléguer

Pourquoi déléguer ? Premièrement, parce que vous avez sans doute plus important à faire. Deuxièmement et surtout, parce que tous les agents immobiliers savent pertinemment bien, par expérience, qu'il est toujours plus difficile de vendre son propre bien que de vendre celui des autres !
Les bons arguments commerciaux ne sont pas forcément ceux que vous croyez. Ainsi, parler avec passion de son affaire en démontrant qu'ici tout est " nickel ", peut faire fuir le client non professionnel. Il prend peur, persuadé qu'il sera délicat de faire mieux et que, bien au contraire, il a de grandes chances de moins bien faire.
Par ailleurs, rester 3 heures avec votre visiteur, c'est certainement vous montrer sympathique, mais c'est aussi vous mettre, commercialement parlant, en position de demandeur. Prenez vos distances. Vous êtes vendeur, pas bradeur car pas pris à la gorge... sans pour autant le " snober " par un rapide bonjour en lui laissant seul la visite.
De plus, les méthodes évoluent. Il n'y a pas encore si longtemps, je n'y croyais pas moi-même, mais la méthode de l'anti-vente fait un vrai malheur ! Persuader un client de ne surtout pas acheter cette affaire mais une autre, sous-entendant que celle-ci est tellement bonne qu'elle sera vite vendue. Seul un agent immobilier est en position de le faire.
Enfin, l'intermédiaire immobilier est un fusible. Acheteur et vendeur peuvent avoir des caractères très forts et opposés, aggravés par des à priori alimentant le rapport de force " professionnel - non-professionnel ". L'intermédiaire sert alors d'exutoire à chacun d'eux. Il transmettra l'information, mais après l'avoir filtrée ou présentée différemment évitant ainsi l'inéluctable " clash ", alors que les parties ont des intérêts proches (bon nombre d'anecdotes en la matière).
Je vous prie de croire qu'il existe bien d'autres argumentaires et que l'ensemble de ces " détails " fait que l'on réalise ou non une transaction. Négocier, c'est aussi un métier.

CONCLURE


Conseil N° 7 = Sélectionner

Sélectionner le bon client, le client sérieux, reste (en tous cas pour nous) le plus dur.
Deux critères sont primordiaux : la capacité financière et la motivation.

La capacité financière, car vous et moi savons qu'il faut généralement plus de 40 % d'apport personnel pour envisager la reprise d'un gîte. Or, 2 acheteurs sur 3 ne le comprennent pas, notamment parce que leur banquier (qui de son agence du Val D'oise -95- n'a jamais financé un seul gîte ! ) leur a dit qu'il que cela ne posait absolument aucun problème.

L'argent ne fait pas tout. La motivation est aussi importante. Je connais de très solvables clients qui n'achèteront jamais de gîte car ils n'ont pas compris ce qu'était réellement un gîte, sous-estimant l'aspect patrimonial au profit du côté purement fiscal.

Il n'est reste pas mois qu'il serait décidément très simple de vendre son gîte si tous les prétendants étaient de " vrais " acheteurs. Pour information, sur nos 650 nouveaux contacts annuels (notre site www.gîtes-a-vendre.com a bénéficié de 17.065 visites en 2003), seul à peine une cinquantaine d'entre eux peut être qualifiée de vraiment sérieuse. Je ne vous cache pas que cette sélection reste le plus gros de notre tâche.


Conseil N° 8 = Etre ouvert

Pour faire une transaction il faut être deux. Vos exigences sont certainement louables mais celles de l'acquéreur également. Signer un bon compromis, c'est souvent faire un bon compromis d'intérêts. Une position trop rigide dans les prétentions d'un vendeur est fréquemment synonyme d'échec. C'est la raison pour laquelle, dans toute hypothèse, il convient de rester à l'écoute des propositions de votre repreneur. Elles ne sont pas forcément contraires à vos objectifs et peuvent très bien faire faire des économies à chacun.

Pour ce qui est du prix de vente. Sachant que nombreuses sont les ventes par acte définitif entre Avril et Juin, un achat juste après saison vous est toujours favorable. Quelques concessions sur le prix de vente sont alors à considérer, notamment au regard du calcul qui doit être fait si vous deviez entretenir et prendre en charge toutes les dépenses afférentes au maintien de l'entreprise pour une cession en mai, donc juste avant une saison que vous ne ferez pas.


Conseil N° 9 = Faire simple

Pour chaque vente, je préconise le mot d'ordre suivant : " Faites simple ! ". Mieux vaut vendre tout (murs et fonds) à un prix légèrement inférieur à ce que vous escomptiez que de faire une vente en deux temps en vendant le fonds de commerce à bon prix et l'immobilier plus tard. Il se passe toujours beaucoup de choses entre-temps et il n'existe pas vraiment de formule miracle pour obliger votre preneur à acquérir ultérieurement le foncier. Vous risquez alors de vous retrouver bailleur du gîte bien malgré vous, ne pouvant disposer de la totalité de vos fonds.

De même pour le crédit vendeur. Soit l'acquéreur peut acheter, soit il ne peut pas. Vous n'êtes pas là pour faire la banque. Et certaines facilités que vous pourriez offrir (par exemple afin d'éviter une partie des plus-values), restent hasardeuses et, à notre sens, à proscrire, tout particulièrement quand un risque de préemption pèse sur la vente.


Conseil N° 10 = Passer la main

· La coutume veut que lorsqu'on vende une affaire commerciale, le cédant assiste son repreneur dans la continuation de l'activité. Voici ce que nous préconisons usuellement :

- Durant le compromis de vente : mise au courant sur les démarches commerciales en matière de publicités, de relations avec les fournisseurs, de prise de réservations, de gestion générale d'un gîte, etc…

- Après l'accord de crédit : mise au courant par le cédant sur tous les aspects techniques du gîte, sur les méthodes et démarches commerciales spécifiques au gîte pour pérenniser le chiffre d'affaires. Présentation officielle aux fournisseurs en tant que successeur.

- Durant la saison : si demande du repreneur, présentation à la clientèle. Disponibilité des cédants au moins téléphoniquement pour toutes questions d'ordre commercial, administratif ou technique. Accessoirement, les parties pourront se mettre d'accord que le cédant soit présent au gîte une demi-journée pendant le premier mois de la saison.


· Ce qu'il faut noter par ailleurs :

Assistance ne veut pas dire assistanat. Ce n'est pas à vous de travailler à la place du repreneur, d'autant plus que vis-à-vis de l'administration fiscale cela pourrait être mal interprété.


· Quelques erreurs à ne pas commettre, comme :

- Laisser votre acheteur s'installer à votre place, dans votre logement avant que celui-ci n'ait obtenu un accord de crédit écrit, ferme et définitif et que celui-ci ait été notifié au rédacteur de l'acte.
- La transaction définitive ne se fera qu'après la saison ? : ne pas laisser la gérance d'un ou plusieurs commerces annexes dans le gîte. Il existe des " professionnels " en la matière. Ils n'achèteront rien mais en auront bien profité pour se remplir les poches avec des tarifs pratiqués qui auront déplu à votre clientèle de fidèles. Et même si ce n'était pas le cas, faire une saison peut dissuader de doux rêveurs de finaliser la transaction, ayant réalisé " l'effort " qu'une saison représentait.
- Si les repreneurs sont présents en saison : ne pas leur facturer le séjour (c'est toujours très mal pris).


· Vous quittez votre entreprise, qu'allez-vous faire ?

Si votre ambition est de reprendre une affaire de gîte, sachez qu'en vendant vous vous obligerez à ne pas exercer la même activité dans un périmètre donné. Même si ce qu'on appelle la " clause de non concurrence " n'est pas une obligation légale, votre acquéreur qui paye l'achat d'un fonds de commerce (votre clientèle) ne manquera pas de l'exiger. Votre obligation n'est pas perpétuelle bien sûr, la clause sera nécessairement limitée dans le temps, généralement 5 ans, et dans l'espace, ordinairement 50 à 100 km à vol d'oiseau. Attention : tous les cédants s'y obligent, ce qui est vrai pour votre conjoint ou vos enfants s'ils sont propriétaires de parts sociales. Vous pouvez bien entendu vous entendre différemment avec votre repreneur spécialement en distinguant les activités : 5 ans, 50 km pour l'activité gîte et 2 ans, 20 km pour l'activité bar-restaurant.


Notre Conclusion

La vente de votre affaire d'hôtellerie rurale doit s'entourer de conseils préalables, faute de quoi toute transaction peut être compromise par des maladresses qui auraient pu être aisément évitées.


Dans tous les cas, je me tiens bien sûr à votre disposition pour vous rencontrer, chez vous, et discuter ensemble de vos projets…

…" parce qu'un conseil n'a vraiment de valeur que s'il est donné avant " !


Sébastien CANTAIS

 

 

Cabinet CANTAIS
Le Jardin des Arts
89 Rue Andy Warhol
34000 MONTPELLIER
(A9 : Sortie 29, Montpellier Est)
Tél. 04.67.27.20.27 - Fax. 04.67.81.40.26
infos@gites-a-vendre.com

Garanti par C.E.G.I. 92201 NEUILLY
Carte prof. N° 11-1102/Hérault.

[ Consulter nos annonces | Retour page d'accueil | Nous joindre | Plan du site
Cabinet CANTAIS Tél. 04.67.27.20.27 Email : infos@gites-a-vendre.com

Hbstat